Guide pratique de la location saisonnière

Ces dernières années ont vu l’essor de la location saisonnière. Ce type de location est grandement facilité par les plateformes internet (type Airbnb). Si vous souhaitez vous lancer, voici un « mode d’emploi » reprenant tout ce que vous avez besoin de savoir !

Location saisonnière : qu’est-ce que c’est ?

Une location est considérée comme saisonnière lorsque la durée d’occupation du bien immobilier par le locataire n’excède pas trois mois. On parle aussi de location de courte durée. Vous pouvez louer votre résidence principale quand vous partez vous-même en voyage, ou votre résidence secondaire. Dans les deux cas, cette « activité » peut vous permettre de compléter vos revenus.

S’agissant de votre résidence principale, la durée annuelle totale de location ne doit pas dépasser globalement 120 jours par année civile (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Si vous ne respectez pas ce plafond, le logement ne constituera plus, de fait, votre résidence principale et les avantages liés seront perdus (exonération de plus-values en cas de vente, abattements pour l’IFI ou les droits de succession etc.).

Les logements sont forcément loués meublés pour que les locataires de passage puissent y vivre temporairement, en apportant que leurs valises avec eux.

Propriétaires, locataires, quelles sont les contre-indications pour faire de la location saisonnière?

Si votre logement fait partie d’une copropriété dont le règlement interdit la location saisonnière, alors il faudra modifier le règlement… Pour cela l’unanimité des copropriétaires est requise.

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale

Si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle : pas de difficulté. En revanche, si vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété, il faudra vous assurer que le règlement de copropriété accepte la location saisonnière.

Par ailleurs, certaines communes ont mis en place une procédure d’autorisation préalable : il s’agit notamment des communes de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours, etc.

Si votre logement est concerné, vous devez le déclarer en mairie. Cette dernière vous délivre un numéro de déclaration qui devra être indiqué dans chacune des annonces d’offre de location du logement. La mairie vérifiera ensuite directement ou indirectement (via le site d’annonces que vous utilisez) que vous respectez bien les périodes et conditions de location.

Vous êtes locataire de votre résidence principale

Pour proposer votre logement en location saisonnière, il est nécessaire de recueillir l’autorisation écrite de votre propriétaire pour faire de la sous-location. En effet, il appartient au propriétaire de demander les autorisations de changement d’usage du bien (Cf. infra) en vue d’une location saisonnière, et ce, même lorsque c’est le locataire qui sous-loue. Son aval est donc obligatoire.

Notez que le montant du loyer appliqué au sous-locataire ne peut pas excéder celui que vous payez en tant que locataire principal, sur la période considérée.

Il existe toutefois une exception : si vous êtes locataire d'un logement loué en meublé dont le bail a été conclu avant le 27 mars 2014, alors la sous-location reste possible sans l’autorisation de votre propriétaire. Il faut toutefois vérifier que le bail ne comporte pas de clause l’interdisant et le propriétaire doit être informé. Le prix du loyer de sous-location est ici libre.

Attention

Toutes les autres démarches imposées au propriétaire (copropriété et mairie) doivent être respectées et les autorisations préalables (de la commune par exemple) doivent être acquises avant de sous-louer.

Quoi qu’il en soit, si le contrat de bail du locataire principal cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du propriétaire.