• sous seing privé : entre vous (l’acheteur) et le vendeur seulement, la plupart du temps en présence d'un agent immobilier ;
• par acte authentique : généralement auprès du notaire du vendeur. La présence de votre notaire est possible, les deux notaires se partagent alors les honoraires.

Bon à savoir :
Le compromis de vente est signé par les deux parties (vendeur et acquéreur), alors que la promesse de vente est unilatérale : le vendeur s’engage à « réserver » le bien à l’acheteur.

Les mentions obligatoires sont nombreuses, tantôt engageantes, tantôt protectrices :
• vos coordonnées et celles du vendeur,
• l'adresse du bien, la description précise du bien, de ses équipements et de ses annexes,

Bon à savoir :
La mention de la superficie (loi Carrez) est obligatoire pour des logements situés dans un immeuble en copropriété dès lors que la superficie est au moins égale à 8 m².
• un inventaire des équipements qui restent dans le logement,
• les hypothèques et servitudes qui pèsent sur le bien,
• le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
• le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
• la durée de validité de la promesse de vente,
• la date limite de signature de l'acte de vente définitif,
• le délai de livraison du bien ou la date de disponibilité du bien,
• les clauses obligatoires et spécifiques au contrat de vente (clause suspensive d’obtention du prêt...),
• le dossier de diagnostics techniques immobiliers fournis par le vendeur (plomb, amiante…).

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est opposable (comme les diagnostics relatifs à l'état des installations électriques ou la présence d'amiante ou de plomb), c’est-à-dire que le propriétaire engage sa responsabilité avec les informations contenues dans le DPE qu’il présente à l’acheteur. Son contenu et sa méthode de calcul sont également modifiés. Ce document vous indique, en tant que futur acquéreur, une estimation de la consommation énergétique du logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre.

Bon à savoir :
Depuis le 1er janvier 2022, au moins 3 éléments issus du nouveau DPE doivent être affichés sur les annonces immobilières: l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation de la facture théorique annuelle.

La condition suspensive d’obtention de prêt
Lorsque votre achat est financé par un prêt immobilier, le compromis de vente doit le mentionner et comporter une condition suspensive d'obtention du prêt pour vous protéger. En effet, la condition suspensive vous permet de renoncer à l’achat si vous n’obtenez pas le prêt immobilier demandé. En revanche, si le prêt est accordé, la vente devient définitive et vous ne pouvez plus y renoncer, sauf à verser une indemnité au vendeur (c’est le dépôt de garantie qui représente 5 à 10 % du prix d’achat).

La rédaction de la condition suspensive d’obtention de prêt est souvent négligée ou réduite à l’utilisation d’une clause type peu adaptée. Il convient de faire attention aux éléments qui composent cette clause :
• Quel évènement est conditionnel ?
• A quelle date l’évènement doit-il être réalisé ? Et quel est l’effet du dépassement de cette date ? (contrat caduque ou sanction financière)
• La condition stipulée concerne uniquement le vendeur, l’acquéreur ou les deux parties ?
• La réalisation de la condition a-t-elle un effet rétroactif ?

Pour pouvoir renoncer à votre achat en revendiquant l'application de la clause suspensive, vous devrez démontrer avoir sollicité des établissements bancaires dans les conditions prévues, notamment en termes de délai. Vous devrez également démontrer que vous n’avez pas obtenu le financement dans des conditions au moins aussi contraignantes que celles prévues dans la clause : sur le plan de la durée, du montant ou encore du taux.

Si vous envisagez une acquisition immobilière à l’aide d’un emprunt bancaire, vous devez, préalablement à tout engagement, vérifier certains points :
• votre capacité financière, c’est-à-dire quelle somme pouvez-vous emprunter selon la mensualité que vous pouvez rembourser ;
• votre protection en cas de licenciement, maladie, invalidité ou encore de décès, et pour cela choisir l’assurance-emprunteur adaptée à votre situation professionnelle, votre âge, etc.

Bon à savoir :
Votre capacité financière est déterminée notamment en fonction de votre taux d’endettement. Le taux d'endettement correspond au rapport entre vos mensualités de remboursement assurance comprise de crédits et vos revenus.