Vous louez un logement à une personne qui en fait sa résidence principale... Votre locataire peut être tenté de le sous-louer via des plates-formes, du type AirBnB, lorsqu’il part en week-end ou en congés. Cela peut lui permettre de rembourser partiellement son loyer, voire de gagner de l’argent ! Mais est-ce vraiment légal ?
Si vous avez signé un bail pour une location nue, la loi interdit à votre locataire de sous-louer le logement sans votre accord écrit. La même règle s’applique aux locations meublées pour les baux conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi Alur, c’est-à-dire le 27 mars 2014.
Notez que pour les locations meublées antérieures à cette date, la sous-location reste possible, sauf si vous vous y êtes opposé dans le bail ou par un courrier adressé à votre locataire.

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Vous louez un appartement et vos locataires s’en vont… vous avez un doute sur le délai qui vous est donné pour leur restituer le dépôt de garantie et faire la régularisation des charges. Une jurisprudence récente nous permet de faire le point.

Les délais

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, si des travaux sont nécessaires (1 mois si aucun travaux). Si vous êtes hors délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel (hors charge) sera appliquée pour chaque mois de retard commencé.

Rappel : Si vous demandez un dépôt de garantie, alors il ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges et son montant doit figurer sur le bail.

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Si vous êtes à la fois l’héritier d’une personne décédée et le bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie qu’elle avait souscrit en votre faveur, alors vous avez la possibilité d’accepter ou de renoncer à chacune de ces dispositions. 

Ces deux mécanismes ne sont pas liés entre eux : vous pouvez ainsi renoncer à la succession (par exemple parce qu’il existe un passif important) et accepter les capitaux-décès de l’assurance-vie, et inversement.

Si vous renoncez à la succession, vos enfants (ou à défaut les autres héritiers) pourront "prendre votre place" et recevoir votre part.
Pour l’assurance-vie, tout dépend de la rédaction de la clause bénéficiaire. Si cette clause le prévoit spécifiquement, vos enfants pourront recevoir les sommes d’argent à votre place. Si tel n’est pas le cas, les sommes qui devaient vous revenir seront versées aux autres bénéficiaires désignés.

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Certains événements de la vie peuvent vous amener à demander le déblocage anticipé des sommes placées sur votre plan d’épargne entreprise (PEE) ou votre assurance-vie. Il s’agit parfois d’événements douloureux, la loi prévoit une exonération fiscale compte-tenu des circonstances.

Les sommes placées sur un PEE sont bloquées pendant au moins 5 ans. Cependant, il est possible de demander leur déblocage sans fiscalité, avant cette date, en cas de divorce, rupture de PACS, invalidité, décès, rupture du contrat de travail, surendettement, décès du salarié ou de son conjoint.
Ce déblocage anticipé est également possible à l’occasion d’événements plus heureux, comme un mariage, un PACS, la naissance d’un troisième enfant, l’acquisition, la construction ou l’agrandissement de la résidence principale, ou encore la création d’entreprise.

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La société civile est un moyen de détenir certains biens : immobiliers, titres, contrats de capitalisation... C’est un mode d’organisation patrimonial souvent mis en avant comme LA solution universelle. Son utilisation est parfois pertinente, mais elle présente aussi des inconvénients qui peuvent limiter son utilité.

Pourquoi avoir recours à la société civile ?

Pour une meilleure transmission ?

Si vous avez plusieurs enfants et un seul bien à transmettre, transférer ce bien dans une société civile permet :
-    d’éviter que vos enfants ne se retrouvent en indivision. Cette situation délicate peut compliquer la gestion d’un bien, notamment lorsque des décisions importantes devront être prises. Une mésentente familiale peut nuire à une bonne gestion, voire contraindre les enfants à vendre le bien.
-    de transmettre à vos enfants avec les avantages d’une donation-partage. En effet, la donation de parts indivises ne réalise pas de partage. Si le bien est vendu par la suite, vos enfants devront rendre des comptes lors de votre succession. A l’inverse, la donation des parts d’une société civile permet de matérialiser un véritable partage. En conséquence, la valeur des biens donnés sera figée au jour de la donation et vos enfants seront traités sur un pied d’égalité au moment de votre succession.

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Taux personnalisé, taux individualisé, taux neutre… Vous avez jusqu’au 15 septembre 2018 pour choisir le taux du prélèvement qui vous sera appliqué en 2019. Comment faire le bon choix ?

Le taux « personnalisé » : applicable par défaut

Le taux personnalisé est calculé par l’administration fiscale. Il vous a été généralement indiqué à l’occasion de votre dernière déclaration en ligne. Ce taux s’appliquera à tous les revenus soumis au prélèvement à la source de votre foyer fiscal. Il est différent du taux moyen qui figure sur votre avis d’imposition puisqu’il ne prend pas en compte vos réductions et crédits d’impôt. En 2019, vous devrez donc faire l’avance de ces avantages fiscaux à l’administration, qui vous les remboursera en fin d’année.

Entre janvier et août, votre taux personnalisé est calculé sur la base des revenus de l’avant-dernière année (2017). Entre septembre et décembre, le taux est réajusté en fonction de vos revenus de l’année précédente (2018).

Le taux individualisé : pour adapter le taux à chacun des membres du couple

Le taux individualisé permet d’appliquer à chaque conjoint ou partenaire de PACS un taux calculé en fonction de ses « propres » revenus d’activité.

Ce taux n’a pas de conséquence sur le montant global d’impôt retenu à la source pour le couple. En effet, l’impôt est toujours calculé sur l’ensemble des revenus et en fonction du nombre de parts de quotient familial. C’est seulement sa répartition entre les membres du foyer qui change.

L’option pour le taux individualisé peut donc être intéressante si :
-    vous préférez que chaque membre du couple soit prélevé proportionnellement à ses propres revenus d’activités (salaires, retraites etc.)
-    en présence de montants de revenus très différents.

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